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今日新聞摘要 27.04.15

公關部

2015-04-27


(明報)居屋天麗苑實呎破萬 貴過嘉湖

細價樓續成搶手貨,天水圍居屋天麗苑一個開放式迷你戶,在自由市場以原業主的開價220萬元成交、實呎高見10,377元,除是屋苑實呎突破1萬元關口外,更創新界西北居屋呎價新高,同時打破同區私樓嘉湖山莊實呎8869元的分層呎價紀錄。中原高級分行經理馬斯力指,上述天麗苑高層1室,實用212方呎(建築284方呎),約3個月前以自由市場開價220萬元放盤,終獲用家不議價承接。

開放式戶零議價 售220萬

馬續指,此天麗苑單位折合實呎高逾1萬元(建呎7746元),打破早前天麗苑高層10室以實呎9479元成交紀錄,高於嘉湖山莊呎價紀錄。原業主2011年以自由市場價91萬元購入,持貨4年帳面賺129萬元或1.4倍。

呎價貴絕新界西北居屋

據悉目前新界居屋自由市場最高呎價成交,為沙田愉翠苑B座中低層02室,今年2月以728萬元於自由市場易手,實呎1.12萬元;上述天麗苑以實呎1.03萬元成交,屬新界次高。

鳳德細戶實呎1.2萬元破頂

另富誠地產高級分區經理陳錫金指,黃大仙鳳德碧鳳樓一個中高層戶,實用147方呎,剛以自由市場價約180萬元售出,實呎達12,245元,打破該屋今年2月,紫鳳樓另一單位以每方呎12,013元成交的紀錄,相信是全港公屋呎價新高紀錄。據悉,原業主2009年7月以約57萬元連補價購入,雖然單位減價20萬元或一成後售出,但帳面仍賺123萬元或逾2.1倍。

太古城3房戶實呎破1.6萬元

美聯物業統計,十大屋苑過去兩天僅10宗成交,較上周7宗升約43%;美聯首席高級營業經理吳肇基指,港島太古城紫樺閣低層C室,實用897方呎(建築983方呎),以1450萬元易手,實呎1.61萬元(建呎1.47萬元),呎價創同類3房新高。

另中原地產指十大屋苑兩日錄11宗成交,比上周只錄3宗成交升逾2.7倍。





(東方)二手樓冧租鯉景瀉7%

新入伙盤續增,適逢租務淡季,首季不少二手屋苑呎租回落。代理行數據顯示,西灣河鯉景灣呎租按季勁跌7.2%;同時過往受內地生熱捧的新界屋苑,竟現長期「丟空」租盤,粉嶺碧湖花園有高層租盤交吉已達半年仍未租出,該區交吉租盤量較去年亦倍增。有學者料下季整體租金升幅將放緩,面對龐大新供應,明年租金勢回落。

首季不少主要二手屋苑租金掉頭向下,利嘉閣資料顯示,指標屋苑中,有多達15個屋苑首季平均實用呎租向下調整,鯉景灣三月平均實用呎租約38.6元,按季跌幅達7.2%最多。即使藍籌指標如天水圍嘉湖山莊及茶果嶺麗港城等,期內呎租亦跌約5.9%及3.3%。據代理報告顯示,全港100個二手私宅上月平均呎租約32.8元,按月跌0.6%,重返去年十一月水平,亦為連升近十二個月以來首次下跌。

美聯佘錦驊稱,春節後鯉景灣租市轉淡,本月僅錄兩宗租務成交,其中怡茵閣高層E室,實用面積536方呎,業主減租1,000元,以每月2.2萬元租出,實用呎租約41元。





(東方)公屋王鳳德邨實呎12245

最近樓價飛升的細單位再創神話,黃大仙鳳德邨再誕生公屋王。有高層迷你戶以約180萬元自由市場價售出,實用呎價12,245元,再創全港公屋呎價新高。另天水圍住宅單位實用呎價首度升穿一萬元大關,區內居屋天麗苑開房式單位以215萬元售出,實用呎價10,142元貴絕天水圍公私營屋苑,較同區私樓嘉湖山莊平均呎價高出近四成。

迷你單位再顯身價,富誠地產陳錫金表示,上述售出的鳳德邨碧鳳樓高層21C室,實用面積147方呎,以自由市場價約180萬元售出,實用呎價12,245元,新買家為收租人士,以市值租金約7,000元計算,租金回報約4.7厘。上址成交實用呎價12,245元,創全港公屋實用呎價新高,較二月份該屋苑所錄得的舊紀錄呎價12,013元,再高出約2%。

天麗呎價過萬冠天水圍
市場稱,天水圍天麗苑中層1室,實用面積212方呎,剛以自由市場價215萬元售出,實用呎價10,142元。此前,該區無論是公、居屋抑或私樓呎價從未衝破一萬元關口,相比嘉湖山莊最近平均實用呎價約7,300元,高出近四成。

私樓亦頻錄高價,美聯吳肇基稱,鰂魚涌太古城本月錄11宗成交,有8宗屬新高價,其中紫樺閣低層C室,實用面積897方呎,售1,450萬元,創同類新高。

將軍澳多個新盤熱銷,帶動二手市場轉旺,並連錄多宗高價成交。中原伍錦基稱,將軍澳維景灣畔15座中層A室三房戶,實用面積603方呎,以780萬元成交,創同類三房戶新高價。

十大屋苑5個無單開
另市場消息稱,同區領凱9座高層C室,實用面積1,001方呎,以950萬元售出,創分層標準戶售價新高。

不過,二手樓市近期屬「旺價唔旺市」,中原稱,十大屋苑過去兩日錄約11宗成交,按周雖反彈約2.7倍,但包括沙田第一城及紅磡黃埔花園等5個屋苑仍未聞成交。

該行楊文傑稱,鰂魚涌康怡花園H座中層15室,實用面積531方呎,售750萬元,實用呎價約14,124元,創同類新高價。





(東方)70銀主盤求售 兩個月增15%

股市大時代下,二手交投偏軟,有業界人士指,市場上銀主盤數量上升到60至70個,較約兩個月前上升逾15%,預料下半年銀主盤會持續增加。事實上,本月至今市場上銀主放盤明顯增加,單月至少已新增約15個銀主盤,當中以居屋及公屋佔多。

環亞拍賣曾傑俊稱,市場上銀主盤放盤量上升到60至70個,較約兩個月約50至60個明顯上升。不過,近月此類放盤亦比較好賣。他續稱,銀主盤主要來自公司名義業主,而非個人名義業主,相信與個別公司壞帳增加有關,預料下半年此類盤源將繼續增加。

公屋居屋單位有份
資料顯示,本月至今市場已新增至少15個銀主盤,當中至少佔7個為居屋、公屋及夾屋銀主盤,當中包括罕見的黃竹坑居屋雅濤閣銀主盤,單位為1座低層D室三房戶,第二市場放售價438萬元,實用呎價約7,604元。另亦有將軍澳居屋富康花園4座高層K室,實用面積431方呎,第二市場放盤價350萬元。

公屋方面,牛頭角公屋彩霞邨彩月樓高層1室,實用面積約443方呎,第二市場放售價約228萬元。另有夾屋銀主盤出現,何文田欣圖軒2座低層C室,實用面積539方呎,叫價580萬元。居屋銀主盤受歡迎,日前首度推出拍賣的筲箕灣愛蝶灣8座低層J室銀主盤,成功以485萬元拍出,呎價約10,021元,搶高約27.6%。

新增銀主盤亦包括豪宅。港島西半山羅便臣道1號本月新增1伙高層連車位銀主盤,放售價約4,100萬元。該屋苑自去年至今,先後出現5個銀主盤,其中一伙已賣出,現時餘下4伙,最高叫價9,000萬元。該屋苑放盤量不多,出現數個銀主盤屬相當罕見,亦是西半山區暫時最多銀主盤屋苑。





(東方)財富效應料益港樓市

於「財富效應」及資金持續流入下,本港樓價難大跌,去年底曾預言本港樓市今年將「大冧」的分析員,勢將滿地「眼鏡碎」,部分券商更已「轉軚」,調高今年樓價預測。不過,有分析員指,本港地產股始終面對美國加息的威脅,相對內房股則獲中央「放水」支持,故兩者比較下,寧炒內房股。

不少大行去年底都「唱淡」今年本港樓市,主要是憂慮美國或提早加息,港府樓市「辣招」又令內地買家銳減,「佔領行動」亦令投資者擔心中央對本港經濟的支持減少,其中「大淡友」巴克萊證券及德銀證券曾分別預測,今年本港樓價或急插35%及20%。然而,隨?美國加息預期延遲,巴克萊年初已將今年樓價跌幅預測降至15%,部分券商更將樓價預測調整至平穩或微跌5至10%。

不過,近期股市急升,「財富效應」或觸發券商進一步上調全年樓價預測。

里昂上調豪宅樓價至升7%
中信里昂指出,近期股市的「財富效應」或會延伸至樓市,○七及○九年港股兩次升浪後六個月,本港35大屋苑成交分別增加42%及90%,因此,該行將中小型住宅樓價今年預測,由原來升3至5%,上調至升4至6%,豪宅則由升5%,上調至升7%。

摩通亦指,本港樓價年初至今已上升7.5%,即使金管局收緊了700萬元以下樓宇的按揭,但市場需求仍然強勁,尤其內地貨幣寬鬆政策及人民幣匯價偏弱,資金或流向本港股市及樓市,坦言該行原預測二手住宅樓價今年有5至10%下跌,現時或有上調風險,今年豪宅樓價或有機會跑贏。





(蘋果)卓悅棄租銅鑼灣啟超道 一線街道也現吉舖 反映舖租放緩

零售轉差,全港最貴舖租地段銅鑼灣,一線核心區街舖竟現吉舖,棄租舖位為啟超道6至8號,三年前由卓悅出高一倍價錢踢走G2000,以月租450萬元承租,剛放棄續租,是啟超道五年內首間吉舖,反映舖租見頂。

銅鑼灣啟超道是全港最貴零售地段羅素街的伸延,搭通時代廣場與崇光百貨,人流旺,屬核心區超靚地段,對面是希慎廣場的Apple Store,一街七舖,除Bossini,其他租客均是針對自由行旅客的珠寶金行和名錶,包括周大福、江詩丹頓(Vacheron Constantin)、格拉蘇蒂(Glashutte)、粵港澳湛周生生及太子珠寶鐘錶。

業主月租索600萬

其中啟超道6至8號全幢舖位由李錦記家族持有,舖位在希慎廣場Apple Store對面,舖面共1.3萬方呎,原租客是針對自由行旅客的化妝品連鎖店卓悅,於三年前趁希慎廣場未開,以月租450萬元承租,高於舊租一倍。租期本月屆滿,業主索價600萬元,勁加租33%,卓悅棄租。現場所見,舖位交吉。
卓悅於三年前租用此舖時,未有用盡全部舖位,只佔用6號地下及6至8號的1樓部份,另一值錢的8號地舖以每月180萬元分租予江詩丹頓,樓上廣告位亦對外出租,故實際租金支出約每月250萬元。
現在李錦記大幅加租,現時分租8號舖位的江詩丹頓計劃下月遷出。面對舖位交吉,李錦記調整策略,將6及8號可分開出租,原本每幢索價300萬元,現已減至250萬元,減幅16.7%。
消息人士透露,卓悅主要對手莎莎正洽租6號全幢,共6,500方呎,一旦成交,月租料有機會低於250萬元。莎莎早年在啟超道有兩家分店,但都於三年前搶租狂潮下,被珠寶金行奪去舖位,現有機會趁淡市回歸。
不少代理認為,啟超道出現吉舖再次反映核心區舖租已經見頂。





(星島)今 周 54 物 業 拍 賣 波 斯 富 街 舊 樓 涉 逾 億

今周將有三場拍賣,並有五十四項物業推出,當中涉及工商鋪及住宅物業,當中一半為住宅物業,以及有四項地皮及農地等,而周內拍賣物業中,以銅鑼灣波斯富街一項低層舊樓涉資最大,該物業拍賣開價達一億一千三百八十萬元水平。

  周三連續有三場拍賣分別進行,當中,黃開基推出二十項物業拍賣,當中包括一項位於銅鑼灣波斯富街五十四至五十八號,逾五十年樓齡的舊樓低層戶連約拍賣,物業面積為一千三百八十四方呎,項目開價一億一千三百八十萬元計。

  同場亦有多項土地拍賣,包括元朗丈量約份一百零六號地段等地,佔地一萬四千六百九十八方呎,屬農地用途,目前為交吉狀況,以一千二百萬元開價推出拍賣。另外一項位於大嶼山東涌丈量約份三號地段等,佔地八百多方呎,連屋宇及庭院,以交吉形式開價二百九十八萬元。

  環亞推出十八項物業拍賣,當中以十五項為住宅用途,包括最大為大埔比華利山別墅湖景道單號屋連兩車位,該物業面積為二千四百七十五方呎,連約四十多方呎之窗台,物業開價為二千一百八十萬元。同時,非住宅物業拍賣項目,亦包括葵涌多項工廈,有位於工業街之華發大廈中層單位,分別為五A及五C室,單位面積分別為三百三十及二百七十五方呎,均為連約出售,物業分別開價為一百一十萬元。





(星島)百 大 屋 苑 成 交 回 暖 按 周 升 約 10%

一手大盤吸客戰暫放緩,加上部分向隅客回流二手市場,綜合市場消息稱,過去兩天睇樓量稍回升,百大屋苑錄約三十九宗成交,按周回升逾一成,當中,以荔枝角美孚新、天水圍嘉湖山莊及魚涌太古城按周交易量升近一倍。

  據美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,近期熱錢湧入本港投資市場,帶動股市表現活躍,加上一手盤銷售氣氛不俗,令潛在市場購買力釋出,同時,近期二手樓市不乏破頂成交,反映業主放盤叫價硬淨,料屋苑交投量僅保持平穩。

  中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示,早前多項一手大盤搶客,令二手樓市交投接近停頓,由於二手樓市交易量一直偏低,周末的交投量在低位下有明顯升幅,錄得成交之屋苑多為中價單位,反映部分換樓客購買力,開始回流二手入市,預期一手向隅客持續流入二手市場,有助帶動交投氣氛。

  根據利嘉閣地產總裁廖偉強表示,經過股票市場近兩星期持續向好,不少投資者在股市上獲利後,均對物業買賣的態度有所改變,擬將資金投放於傳統地產之磚頭市場,對洽購樓價亦顯得較為「手鬆」,有助加快二手成交步伐,令原本業主和買家的膠情況得以改善。此外,市場上的大型新盤逐漸被消化,本周末一手市場亦未見焦點,購買力回流二手市場。

  香港置業高級執行董事伍創業表示,現時不少股民獲利後,擬將部分資金轉入樓市,當中,更不乏投資客等,而購買力除了將會主要集中於叫價保守的一手市場之外,惟新盤供不應求,有準買家回流二手市場睇樓,令過去兩天二手睇樓量上升,帶動市場氣氛升溫,令二手成交量於低位微升,且樓價亦於高位徘徊。

  根據中原副區域營業經理趙鴻運表示,過去兩天魚涌太古城之交投不俗,該交易平均呎價約有一萬七千三百元,較上星期錄得交投的氣氛略為回暖,本月至今,暫錄得約十一宗成交,對比上月共錄得約十二宗成交相若。由於本月初市場焦點聚集於一手,以致二手交投放緩,直至近日略見回暖,加上股市造好,估計部分買家選擇套股換樓,令二手交投略為加快。

  利嘉閣地產市務經理陳渝東指出,東涌映灣園睇樓量明顯增加,準買家以用家為主導,最新的一宗減價成交為映灣園二座中層C室,單位之面積約四百九十五方呎,業主放盤原開價五百萬元,最終以四百九十一萬元成交,減幅約有百分之二,平均呎價約九千九百一十九元。

  香港置業首席區域董事范文濤表示,將軍澳樓市焦點暫回二手市場,準買家積極睇樓,形成區內成交量亦見回升,近期,該區全區之成交按周升近八成半,加上受惠於股市狂牛,預料短期內樓市將持續熾熱氣氛。

  美聯物業分行助理區域經理黎燦強表示,近期一手新盤搶客,加上二手價格未見回落,上車客仍抱觀望態度,天水圍嘉湖山莊本月暫錄得三十四宗成交,交投略為放緩,最新錄得美湖居六座中層B室成交,面積約六百二十三方呎,以約四百八十三萬元成交,呎價約為七千七百多元。





(星島)新 盤 交 投 穩   兩 日 沽 約 46 伙

新盤市場未有大盤開售,成交數量即有所下滑,綜合市場消息顯示,在剛過去周末兩天,合共有約四十六宗一手成交,較上周逾五百八十宗大幅下跌超過九成,其中錄最多成交為旺角麥花臣匯,元朗尚悅及長沙灣碧海藍天等亦錄得成交。

  上周末適逢將軍澳大盤推售最後一批單位,令該兩天新盤成交量錄達數百宗,至剛過去的周末,成交量即大幅下滑超過九成,錄逾四十五宗,買家對市場抱持觀望態度。

  其中表現較理想的樓盤為九建等旺角麥花臣匯,合共錄約十二宗成交,市場消息指,其中一宗成交為一A座低層D室,面積七百三十三方呎,定價一千五百五十二萬六千元,呎價二萬一千一百八十一元;另一戶為一B座中層F室,面積三百六十七方呎,定價八百六十三萬六千元,呎價二萬三千五百三十一元。

  恒基等元朗尚悅共售出八伙,市場消息指,成交有七座低層H室,面積七百四十三方呎,定價七百三十三萬二千元,呎價九千八百六十八元。另外,恒隆長沙灣現樓盤碧海藍天亦沽出六伙。

  同系等馬鞍山迎海.星灣御亦沽三伙,市場消息指,十七座低層A室,面積一千零一十五方呎,定價一千六百三十一萬五千元,呎價約一萬六千多元;另一伙為十六座中層G室,面積八百一十一方呎,定價一千三百二十五萬五千元。

  新世界元朗溱林亦售出一幢洋房,市場消息指,該B字單號屋,面積二千四百三十九方呎,定價二千七百四十四萬八千元,呎價一萬一千二百五十四元。系內柏傲山則沽兩伙。

  私募基金利凱資金西營盤懿山售出一伙特色戶,市場消息指,單位為高層A室複式,面積一千二百多方呎,定價三千四百萬元,呎價二萬八千三百一十元。長實大埔嵐山錄、南豐等東涌昇薈及新地將軍澳天晉IIIA等亦錄成交。





(新報)康城7期招意向 商場最矚目

上季未能及時推出,日出康城7期今日終於正式啟動招標程序,招收意向。項目除提供2幢共1,250伙住宅外,更推出全區唯一商場項目,日後單是服務區內居民,估計已涉達2.55萬伙,市場估計商業部份每平方呎樓面補價金額,或可高達6,000元。

日出康城7期珊珊來遲,未能於政府預計的上季推出,港鐵昨終於公布,今日起正式招收意向,5月4日(下周一)截止。
早於去年底,發展局局長陳茂波預告上年度末季賣地供應時,已預告項目將設有商場,令市場大致了解其所在範圍。昨日港鐵再進一步透露選址,項目2幢住宅位於康城站車廠上方,商場平台上東南面,毗鄰日出公園,較鄰近新地(0016)去年投得日出康城4期,地盤面積54.1877萬平方呎,最多可建1,250伙,涉及住宅樓面75.6272萬平方呎,平均每伙面積約605平方呎。

區內唯一商場 最早5年後完工

至於區內居民期待已久,全個日出康城唯一商場,這部份亦涉多達47.8994萬平方呎。港鐵發言人表示,全個項目最遲須於2022年完工,當中商場部份視乎進度最早可於2020年底完工。項目市場估計補地價金額可達34.16億元至56.47億元不等,當中市場焦點,料服務康城區內達2.55萬伙及工業邨一帶上班族,項目商場部份市場估計每平方呎補價約3,500元至6,000元不等,當中對商業部份估值部份最樂觀,理想城市企業估值部主管張聖典認為,區內人口規模龐大,「相當於兩個太古城」,估計商場部份營運成熟後,亦可「好似太古城中心,成為區內中心」。
住宅部份市場估計每平方呎補價金額,較主流估計約2,300元,與去年港鐵批出第四至六期補價水平相若。不過高緯環球大中華區評值及專業顧問部主管及執行總監張翹楚認為,近期區內開售新盤實用呎價已屆逾9,000元水平,若計及日後樓價升幅,估計住宅每平方呎補價可達4,300元。






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