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今日新聞摘要 31.05.16

公關部

2016-05-31


(東方)穗禾苑辣盤損手百萬

面對樓價回落及加息陰霾等負面因素,投資者要錢唔要貨,付辣招稅大幅蝕讓離場。火炭居屋穗禾苑一個兩房戶,投資者購入收租一年,剛僅以340萬元沽出,帳面已蝕約50萬元,連同10%辣招稅及使費,料共蝕約100萬元,料為○八年金融海嘯後,該屋苑罕見大額蝕售個案。另大埔嵐山第I期市傳錄首宗二手買賣,一個多按三房戶市傳以619萬元轉手,連同辣招稅及使費,兩年料「唔見」逾50萬元。

世紀21陽光陳世民稱,穗禾苑近月交投上升,但樓價回落,屋苑F座中層6室,實用面積472方呎,兩房間隔,去年五月投資者才以390萬元購入收租,但因近日要換貨急於放盤,最終以340萬元沽貨套現,實用呎價7,203元,帳面已蝕約50萬元,連10%額外印花稅,蝕逾84萬元。據了解,若連同使費共蝕約100萬元,為自金融海嘯後該屋苑大額蝕售個案。

陳氏續稱,目前屋苑入場費由295萬元起,而是次新買家去年中以393萬元沽出同屋苑同面積單位,做價較是次購入單位高約53萬元;高位沽貨後租住同屋苑,見樓價回落再低位入市,更購入「平電梯層」不用行樓梯單位,高賣低買之餘,更提升單位質素。

嵐山傳首宗轉售即輸

嵐山錄首宗二手買賣,消息稱,第I期7座實用面積795方呎單位,傳售619萬元,實用呎價7,786元,約兩年帳面賺約33萬元,但扣除10%額外印花稅及其他使費料蝕逾50萬元。據悉,單位至少兩度向財務機構承按。

資料顯示,九龍城御門‧前中層戶,兩年前以逾1,140餘萬元購入,早前售896萬元,如連10%額外印花稅及使費,料損手逾380餘萬元。

灝景灣三年明賺實蝕

傳統屋苑亦錄蝕讓,青衣灝景灣現近年罕見損手交易。利嘉閣彭錦添稱,屋苑本月錄10宗買賣,已超上月的5宗。屋苑2座中層B室,減至580萬元沽,實用呎價11,175元。據悉單位三年僅升值4.5%,料連使費蝕約數萬元。

中原稱,馬鞍山迎海3座高層B室,以約598萬元轉手,實用呎價約1.26萬元,四年升值約5%,料連使費只微賺;灣仔樂滿大廈高層E室四月放盤,至今累減80萬元,以700萬元沽,實用呎價1.67萬元,低市價10%。

將軍澳二手被新盤「打殘」。世紀21將軍澳稱,區內二手市連錄劈價,領?8座右翼中層C室減價67.5萬元,售552.5萬元,實用呎價8,448元,低市價7%;同區新寶城2座中層D室,減44萬元,以466萬元轉手,實用呎價1.07萬元。





(東方)十大屋苑交投月跌17%

二手盤源減少,業主未再願大幅劈價,十大屋苑二手交投連升兩個月後「斷纜」。綜合市場數據,該批屋苑本月暫錄188宗買賣,較上月全月跌17.5%,東涌映灣園交投量跌60%最多;而天水圍嘉湖山莊有複式戶連車位售998萬元,三個月內樓價升約170萬元。

映灣園僅6買賣 勁挫六成

綜合市場數據,五月截至昨日為止,十大屋苑錄約188宗成交,較四月全月錄228宗,下跌約17.5%,當中8個屋苑交投回落;相反,有7個屋苑本月平均實用呎價較上月底回升,鴨脷洲海怡半島及鰂魚涌太古城呎價升幅達8%及3.8%。

代理指出,映灣園業主未見大幅減價,本月暫錄6宗買賣,較上月全月跌60%,成交集中1、2期質素較遜的單位,如3座中層G室剛售593萬元,實用呎價7,564元,略低市價;另同區東堤灣畔3座中層戶剛以480萬元轉手。

嘉湖複式三個月彈170萬

中原王樹明稱,嘉湖山莊本月錄約42宗買賣,主因平盤被消化,樓價回升,當中麗湖居3座頂層複式戶,實用面積1,281方呎,開價1,200萬元,減至998萬元連車位沽出,實用呎價7,791元。據了解,同期數4座複式戶,三月初連租約售760萬元,扣除市值70萬元車位,是次樓價回升約170萬元。

鰂魚涌康怡花園交投回升。中原袁廣達稱,屋苑本月暫錄17宗買賣,較上月全月升2.4倍,本月錄5宗樓價600萬元或以下成交,近日P座低層15室售570萬元,實用呎價1.24萬元。





(東方)屯門壹號總站舖蝕50萬放

商場劏細舖後經營難度增加,舖位價值受拖累,於一四年拆售的屯門壹號總站商場,近日出現首宗蝕讓放盤個案,1樓一個單號舖位以約150萬元推出放售,較一手購入價低近50萬元或兩成半。

消息透露,屯門青山坊華樂大廈拆細舖項目壹號總站,1樓一個單號舖位近日以蝕讓價推出放盤,舖位建築面積約74方呎,放盤價150萬元,呎價20,270元。資料顯示,原業主於一四年十二月以約199.9萬元購入該舖位,即是次放盤價較購入價低約兩成半。

事實上,近月市區拆場舖位亦現大幅蝕讓個案,其中尖沙咀首都廣場一個銀主舖位以約141萬元售出,較一三年購入價貶值65%。

龍騰大廈全幢售逾4億

中原商舖部蔡志聰稱,即將入伙的石門安群街1號一樓OK MALL,部分舖位獲連鎖飲食及電訊公司以呎租約60至70元洽租。該行寫字樓部黃瑋琮稱,毗連安群街3號商廈20至21樓全層獲一所上市公司洽租至尾聲,每層面積約1.5萬方呎,呎租約25至27元。

第一太平戴維斯稱,葵芳興芳路商住物業龍騰大廈全幢,成功以逾4億元售出。該行溫武忠稱,金鐘力寶中心1座5樓全層放售,面積約10,500方呎,意向價2.5億元。車位方面,屯門兆麟苑1期停車場1樓雙號車位,以約60萬元售出,較去年十一月購入價貶值20萬元或25%。





(蘋果)兆麟苑車位半年8宗炒燶

屯門兆麟苑停車場車位再添一宗「見血」二手成交,原業主早前以80萬元一手購入車位後,新近以60萬元沽出,不足半年賬面蝕20萬元。而兆麟苑停車場最近八宗的二手成交中,全部均錄得蝕讓。
前領展物業屯門兆麟苑停車場車位於去年拆售,事隔半年已經成為炒家的「英雄塚」,在最近八宗的二手成交中,業主全部損手離場。最新一宗位於1期停車場1樓雙號車位,原業主於去年11月底以80萬元購入車位,現在以60萬元沽出,賬面錄20萬元虧蝕離場,不足半年已經貶值25%,連使費大約蝕22萬元。

華懋1,388萬沽10車位

停車場自拆售後,僅僅最初一個月錄得短炒獲利成交,隨後已經不斷錄得蝕讓,蝕讓個案由賬面蝕2萬元至最多勁蝕23萬元。有車位上月更以48萬元售出,跌穿一手拆售的最平定價。
此外,根據土地註冊處資料顯示,由華懋集團持有的觀塘成業街30號華富工貿中心地庫的10個車位,最近以1,388萬元易手,平均每個車位以138.8萬元沽出。該10個車位,包括六個貨車車位以及四個私家車車位。
華懋早前才一度以4,800萬元沽出華富工貿中心對面的華成工商中心地庫的33個車位,平均每個車位的成交價為145萬元。
除此之外,由利泰集團李氏家族持有的葵涌龍騰大廈全幢,最近落實以4.4億元售出,大廈樓高約21層,總樓面59,544方呎,呎價約7,389元。第一太平戴維斯表示,該家族灣仔煥然樓、軒轅大廈及深水埗騰達樓目前標售,總市值逾9億元。





(蘋果)穗禾苑一年蝕百萬 買家去年高價沽貨 今低位入市

半新盤及豪宅頻現損手成交外,居屋亦現「流血」個案。沙田火炭第一代居屋穗禾苑,錄罕見蝕讓。業主一年前以390萬元買入,剛以340萬元蝕賣,須付額外印花稅10%,連使費慘蝕逾「一球」。「平執」上述單位的新買家,去年高位沽同屋苑單位,高沽後再入貨。

樓市自去年第四季回落,近日卻有喘定迹象,居屋買賣亦轉熱。其中,普遍「四球」以下有交易的穗禾苑,新錄一宗兩房單位成交。世紀21陳世民表示,屋苑F座中層6室,實用面積472方呎,向南面,原業主一年前才以390萬元買入作投資收租用途。

原業主急須沽貨套現

因原業主購入另一物業,須急沽套現,因而平賣,以340萬元蝕讓沽出,實用呎價7,203元,賬面已蝕50萬元,連同額外印花稅(SSD)10%即34萬元計算,及釐印費及佣金,慘輸100萬元,佔去購入價達26%,屬屋苑罕見損手個案。?豐銀行網上對該單位估值341萬元,成交價貼近估值。
至於,購入上述單位新買家,也是穗禾苑居住,去年中高位以393萬元沽出原持有的H座中層3室,實用471方呎,持貨7年,賺了243萬元,在屋苑租住一年兩房單位,料租金支出約12萬元,租樓一年再低位入市。假設這位買家去年沽樓賺得的賬面金額,扣除一年租金支出,足夠支付新一層樓價近68%。

灝景灣兩房580萬易手

穗禾苑屬本港第一代居屋,由於是錯層設計,並非每層電梯直達,剛成交的F座單位是俗稱「平電梯」單位,即電梯直到,因而較電梯不能直達樓層較佳。美聯何智豪表示,屋苑約20個放盤,但業主以自住為主,故有樓睇匙盤甚少,大部份需要與業主預約睇樓。現時最平叫價單位F座低層6室,實用471方呎兩房戶,叫價330萬元,呎價約7,000元。另外,穗禾苑J座低層7室,叫價345萬元,實用面積473方呎,呎價7,294元。
青衣灝景灣2座中層B室,新近以580萬元易手,實用519方呎兩房單位,呎價近1.12萬元。據悉,原業主3年前以555萬元入市,如今SSD三年限期一過,賬面轉手獲利25萬元,但扣除佣金及釐印費,實際輕微損手約3萬元。部份屋苑跌勢喘定。天水圍嘉湖山莊3座頂層複式單位,實用1,281方呎,以998萬元連車位易手,呎價7,791元。原業主2009年以478.5萬元入市,7年賬面賺逾倍。同類型複式單位今年3月谷底僅760萬元連租約售出。





(蘋果)呂志和料樓價跌勢喘定

嘉華國際主席呂志和昨日在股東會後稱,樓價過去一年下跌逾10%後,跌勢料會喘定,難望會有大跌。他重申如有資金及需要,現時也可以入市,但強調不能炒樓。他稱即使不計算地價成本,建築成本上升,也是支撐樓價因素,故認為未來2、3年內,樓價保持平穩,而政策也會支持樓市。

指地產商投地趨審慎

不過,他直言樓市近期交投放緩,買家入市時較以往審慎,故此地產商投地時,也不會過份進取出價。
因投地回來後,需要兩年多時間發展才開售,但市場卻千變萬化。他又謂部份大型地產商減價賣樓,也為了令住宅可以更快套現,而嘉華則會按市場情況及買家反應而定,不會惜售或割價求售。
至於,美國加息可能對樓市有輕微影響,呂志和稱一旦落實加息,香港樓市會放緩一、兩個月,買家觀察一段時間後,才會重新入市。中國各城市限購、限價等政策不同,呂志和認為政策主要目的,總括而言是限制人們炒樓,但每個城市政策不同,故很難評論會否影響集團在中國的售樓策略。





(星島)資策:屯門仁政街住宅盤年內推

發展商紛加快部署旗下新盤推售,資本策略旗下尚家生活地產指,旗下屯門仁政街項目擬於7月申請預售,料最快可於今年底應市,涉近200個單位,並主打開放式至2房單位。

  尚家生活地產董事總經理方文彬表示,集團旗下屯門仁政街項目,擬於7月申請預售,預計最快可於今年底應市,該盤涉近200伙,項目以開放式至2房單位為主打,面積介乎約200至400方呎,全盤不設特色戶,至於商鋪部分計畫作長線收租,暫未打算出售。至於渣甸山項目,他指出,該盤涉約18伙,雖然項目為舊契盤,可隨時開售,但集團傾向以現樓形式推,料最快於17年底入伙。

  他又指,銅鑼灣yoo Residence頂層特色戶,稍後擬以招標形式推售,單位面積5193方呎,附設約1800方呎天台。

  尚家生活地產聯席董事柯穎豪稱,yoo Residence至今累沽136伙,套現約19.8億元,平均呎價約3.2萬元;現餘下8伙推售;至於九肚山峰累售3座獨立屋,套現約2.7億元。

  泛海執行董事關堡林指,集團與尚家生活合作發展的上海大虹橋2期項目英庭名墅料於今年7月初入伙,集團於本月中開售122伙洋房,面積介乎2300至3800方呎,短短2周已透過內部認購沽出約62間,套現逾8億元人民幣,各單位成交價介乎1300萬至2200萬元人民幣,部分呎價達接近6900元人民幣,較去年推售的1期高出約兩成。

  至於泛海持有的洪水橋地皮,現正與政府商討補地價,關氏引述局方指出,預計今年底前有望批出補價金額。他又指,灣仔匯漢大廈翻新工程料於今年9月完成,目前約有8層樓面獲洽租,料翻新後呎租可達60元,較舊租升4成,若全幢租出,料月收1200萬元。





(星島)嘉湖山莊複式樓王998萬沽

二手樓市自4月份的小陽春後,交投稍錄回軟,但高價特色戶卻持續出現成交。天水圍嘉湖山莊剛錄複式戶成交,造價較3個月前同類單位上升168萬元。另外,沙田第一城亦錄3成交,成交價均屬市價水平;火炭穗禾苑錄蝕讓個案,中層單位連SSD蝕逾84萬元。

  中原區城營業經理王樹明指出,天水圍嘉湖山莊麗湖居3座頂層複式單位錄連車位易手,面積1281方呎,起初開價1200萬元,其後減至998萬元成交,議幅約17%,呎價為7791元,屬市價水平。

  據了解,同為麗湖居4座複式戶,3月初曾出現一宗760萬元連租約成交,若將與是次成交比較,扣除車位市值約70萬元,最新成交仍較上次成交上升168萬元,雖然最新成交單位屬連裝修優質戶,但以帳面計,這種複式戶3個月內造價已上升168萬元。

  美聯營業經理吳嘉權表示,沙田第一城50座中層A室成交,面積284方呎,以365萬元獲用家承接,呎價為12852元,屬市價成交;世紀21助理區域營業董事周淑萍指出,46座高層D室亦錄成交,面積304方呎,以365萬元成交,呎價為12007元。

  此外,12座中層F單位亦錄成交,面積484方呎,3房間隔,開價約600萬元,減至570萬元易手,議幅約5%,呎價為11777元,新買家為換樓客。

  世紀21區域經理陳世民指出,火炭穗禾苑F座中層06室錄蝕讓個案,面積472方呎,2房間隔,以340萬元易主,呎價為7203元。據悉,原業主於上年5月以390萬元購入上址,是次易手需付10%SSD,合共虧損約84萬元;而新買家則於去年以393萬元沽出該屋苑2房戶套現後轉買為租,並於近期覓得低價盤重新入市。

  晉誠分行經理李德鴻透露,深井浪翠園1座中層D室於放盤一日內速獲用家承接,面積471方呎,以370萬元成交,呎價為7856元。

  綜合市場統計指出,本月的二手成交量稍為回軟,其中十大屋苑5月錄約190宗成交,較上月全月的212宗,下跌約一成。中原高級分行經理柯勇表示,二手樓市受惠於4月的小陽春,近期叫價稍為上升,業主一般不會提供太大的議價空間。





(星島)囍逸收近600票 力鎖年輕上車客源

一手新盤續搶佔市場焦點,伺機而動部署推售。粉嶺囍逸以低市價搶吸區內用家及年輕上車客,市場消息指,項目至今累收近600票。發展商表示,日內有機會加推開放式單位,並於極短期內開售。

  由信和發展的粉嶺囍逸,昨續開放示範單位並繼續收票鎖客,市場消息指,開放收票兩日,共收近600票,以首張價單60伙計算,超額逾8倍。信和置業營業部聯席董事田兆源表示,將視乎參觀情況,或於今明兩天有機會加推新價單,其中將包括開放式單位,面積由235方呎起,並預計將於下周初開售。

  田兆源續指,入票客源當中,有約7成來自粉嶺上水,約2成來自沙田大埔,約半成為內地客。準買家以年輕上車客為主,估計當中有近7成客人介乎25歲至40歲。

  田兆源再補充,粉嶺囍逸項目底座擁有兩層商場,樓面共約2萬方呎,集團傾向保留鋪位作收租之用。又指出項目將提供會所設施,如50米長戶外泳池,認為項目管理費3.5元屬「非常合理」。

  就昨日現場所見,雖然周末長假期結束,但參觀仍見人流,就昨日位尖沙嘴商場的示範單位及展銷廳現場所見,場內氣氛依然熱鬧。參觀人士包括家庭客及夫婦等,而當中又以年輕人佔多數。

  到場參觀的鄭先生表示,屬區內客,認為項目附近環境寧靜,交通亦尚算方便,因而有意購入單位作上車用途,暫時目標為1房單位。

  鄭先生補充,雖然項目樓花期較長,但預料本港樓市發展平穩,並且因置業純作自住用途,因此不擔憂樓價前景對置業構成壓力,亦認為發展商提供的優惠成數具吸引力。

  另一睇樓客李先生則表示,原已居於粉嶺區內,對項目的1房及2房單位均有興趣,置業純為自住用途,因此不須過分擔憂整體樓市。

  項目首批60伙,面積由294至645方呎,當中以2房戶為主,共有43伙,佔首批總數約72%,以呎價計算,首批最平為2座6樓B室,面積469方呎,2房間隔,折實價約441.3萬元,呎價9411元;而以總計價算,則為的2座10樓D室,面積294方呎1房,折實價328.5萬元,呎價11173元。

  同系大埔白石角新盤逸瓏灣I,日前再錄兩宗成交,獲本地買家斥8028萬元連購兩伙。

  據成交記錄冊顯示,其中3座1樓A室,面積1855方呎,折實成交價4614.78萬元,呎價24878元;3座2樓A室,面積1967方呎,折實成交價3413.22萬元,呎價17352元。

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