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今日新聞摘要 20.09.17

公關部

2017-09-20


(東方)共享房屋年底料推34單位平租基層

醞釀多月的社企劏房終於出爐,正名為「社會房屋共享計劃」,由社會服務聯會成立中介平台統一單位的承租及翻新,計劃為期三年,目標募集五百個住宅單位,惠及一千個住戶。已初步有廿六名業主提供三百三十二個潛在單位,首批至少三十四個單位料年底推出,餘下的潛在單位經勘察及裝修後明年上半年亦會陸續招租,目標是八成住戶均為輪候公屋三年以上的申請人,單位租金將不逾住戶入息四分一,租期至少兩年。有立法會議員質疑共享計劃反映政府卸責,而五百個單位更是杯水車薪。

社聯行政總裁蔡海偉說,計劃主要對象是有明確過渡性房屋需要的人士,但其他如居於不適切住房及急需社區支援的低收入人士,同樣符合資格,「年輕人都有可能,例如十八歲後離開兒童之家,可能有項目會選擇單親優先」。共享單位的租金介乎綜援租津最高金額及公屋租金之間,上限為不逾住戶入息的四分一,並確保人均居住面積不少於七平方米。單位不會分間為獨立劏房,除了少數二百餘平方呎單位,其餘均採用共住模式。

大部分來自私人發展商

蔡海偉續稱,大部分共享單位來自私人發展商恒基及華懋,市區重建局亦提供六十二個單位,主要分布於九龍城、油尖旺及中西區等市區,面積介乎四百至七百平方呎;以旺角項目為例,五折租金僅為四千五百元;其餘不少更只收取象徵式租金。市建局的德輔道西項目亦參與今次計劃。

據了解,恒基會提供一百個舊樓單位,這批單位是恒基收購得來正等候重建,單位經修葺,結構安全及狀況良好,當中包括九龍城福佬邨道的新益樓,全幢合共廿個單位,每個單位面積約二百多平方呎,不用分租,適合家庭入住。華懋則提供香港仔華富閣十六個單位,每個單位面積約四百平方呎。

公益金撥款五千萬元資助單位的勘察及裝修,並會考慮支持營運機構提供社區服務協助住戶就業理財,務求住戶在租約期滿後可遷出自立;並聯同社創基金撥出一千一百五十萬元作平台運作經費,所有租金收入會投放到中央資金池。蔡海偉不擔心五千萬資金不足以翻新五百個單位,「會揀靚仔單位,而且有業主已執好晒,甚至裝好電器!」而所有潛在單位均經專業人士勘察,並不接受不符法例要求的單位,例如違法劏房等。

陳帆:勿因善小而不為

至於計劃會否令租金回落,運輸及房屋局局長陳帆不認為可以舒一口氣,但指任何行為均會帶來牽引作用,相信共享計劃能發揮效果。至於能否縮短公屋輪候時間,陳帆認為兩者並無關係,又指共享單位的數目雖不多,但「勿因善小而不為」,即使未必可解決八萬多劏房戶的困境,但政府不能袖手旁觀。

立法會房屋事務委員會副主席尹兆堅支持計劃,但批評政府參與角色薄弱,擔心單由民間組織負責紓緩住屋危機是捉襟見肘,而受惠家庭亦有限,對十五萬個正在輪候公屋的家庭及八萬八千劏房戶而言,簡直是杯水車薪。




(東方)逾8萬份「特快公屋」申請 凶宅爭崩頭

公屋等到頸都長,即使凶宅單位亦「爭崩頭」,房屋委員會新一期「特快公屋編配計劃」合共收到多達八萬零五百份申請書,當中二人或以上家庭申請者約為三萬九千八百份,一人申請者則有四萬零七百份。房委會指今期可供揀選的單位數目約為一千一百個,超額申請七十二倍。可供揀選單位名單預計於本月下旬上載至房委會網頁供公眾參閱,而自選單位程序亦會隨後展開。

指定單位或可享租金寬減期

房屋署早前指今期的單位大多處於較舊型屋邨,分布多個地區,包括離島及新界等,也有部分位於市區和擴展市區。這些屋邨在交通、購物、社區服務、醫療設施等方面配套完善;惟當中少數單位可能曾發生不愉快事件,又或層數、座向以至單位的設計較為遜色。部分指定單位租戶或可享租金寬減期。過往「特快公屋編配計劃」的單位亦包括曾發生命案的凶宅,但不少申請人無懼申請。

不少公屋單位過去曾發生倫常慘案,荃灣石圍角邨去年七月發生少妻斬老夫的慘案,一個失婚內地女子早年再嫁年長其卅四年的失婚港翁,離婚收場後未有分家,其後兩人疑因分戶問題起爭執,老翁被人在廚房擸菜刀怒斬十刀,婦人則由十七樓跳樓慘死。而大埔富亨邨今年初亦曾發生兇案,一名廿八歲失婚女子被人重擊後腦,送院後證實死亡。




(東方)OASIS累收700票 今銷售或即晚加推

啟德區新盤混戰升溫,會德豐地產旗下啟德OASIS KAI TAK,今日次輪銷售88伙,有機會即晚加推。消息透露,該盤昨晚截止登記,共累收逾700張入票,超購近7倍。

會德豐地產常務董事黃光耀表示,有信心今晚發售單位能即晚沽清,全部單位售出後可套現約10億元。他又指,入票登記人士中,佔一半為首批單位的向隅客,未來特色單位考慮招標發售。

他續指,項目將與意大利廚櫃品牌及德國家電品牌合作,為38伙特戶提供廚櫃及家電,總值3,000萬元。今日推售的兩伙特色戶,每戶廚櫃及家電價值超過100萬元。
龍譽周末賣108伙

對於早前啟德區有新盤錄得呎價新高成交,他認為可作為項目特色戶的參考指標。資料顯示,今日發售的單位,包括86個標準單位及兩個低座花園複式戶。

保利置業集團的啟德龍譽,昨公布銷售安排,於周六開售108伙,周五下午三時截票。保利置業(香港)市場銷售部主管高藹華說,項目已錄超購逾兩倍,周六開售的單位數目將不設上限,抽中買家可於當日即場選購單位。她又稱,推售單位涉及13伙開放式戶、50伙一房戶、34伙兩房戶及11伙三房戶。

天寰餘貨下月加價
建灝地產旗下同區天寰,部分餘貨將於十月一日起加價,加幅達5%。全盤累售726伙,佔單位總數逾88%,尚餘96伙,包括部分特色戶。建灝地產投資部經理鄭智榮稱,該盤已售單位套逾70億元,平均成交呎價約20,090元。過去一周售出13伙,成交價由1,379.3萬至3,302.7萬元。




(東方)居屋青華苑新高 呎價撲萬二

居屋樓價繼續破頂,青衣居屋青華苑最近交投增加,本月錄至少3宗買賣,包括高層兩房戶以實用呎價逾1.18萬元轉手,創屋苑歷史新高。

顯明苑開放式售308萬

青衣區本月暫錄25宗二手買賣。中原朱偉雄稱,青華苑A座高層9室,實用面積338方呎,自由市場價售400萬元,實用呎價約11,834元,原業主持貨約四年,帳面賺167萬元。

利嘉閣彭錦添表示,同區藍澄灣1座高層H室以580萬元轉售,實用呎價1.29萬元。

將軍澳居屋顯明苑錄理想價成交,代理指出,該屋苑中低層1室,實用面積216方呎,屬開放式間隔,以自由市場價308萬元易手,實用呎價約14,259元,上址為原業主於○三年僅以約34萬元購入。據了解,屋苑呎價最高曾逾1.43萬元。

美聯陳少鴻稱,有原先打算物色公屋上車的買家,見公屋樓價高企,最近決定轉於自由市場,以438.8萬元購入馬鞍山居屋錦英苑G座中層1室,實用呎價10,943元。

單幢私樓做價亦破頂。世紀21北山稱,北角中天樓中層20室,獲外區換樓人士以860萬元創該廈新高價購入,實用呎價12,147元;同區和富大廈高層B室亦以570萬元售出,實用呎價16,914元,創該廈標準戶新高,三年升值43%。

尚悅兩房單位見460萬
大屋苑方面,利嘉閣稱,元朗尚悅九月暫錄11宗買賣,新近9座中層F室以460萬元轉手,創同類兩房標準戶新高,實用呎價12,994元。美聯稱,鰂魚涌太古城恒星閣低層H室售1,188萬元,實用呎價15,882元,該屋苑本月暫錄12宗買賣。




(蘋果)500單位出租 共享房屋有海景 申請者須輪候公屋逾3年 租金不超入息25%

為紓緩基層住屋需要,政府與社福界牽頭推出為期3年的社會房屋共享計劃,由業主以低市價租金提供單位,再租予基層家庭。計劃將提供500個單位,分佈九龍城、中西區及油尖旺等市區;部份單位毗鄰港鐵站,甚至擁海景。計劃對象是輪候公屋最少3年、正居於劏房低收入家庭,料1,000住戶受惠。首批34個單位最快年底入伙。團體及議員批評單位數目太少,計劃杯水車薪。

社會服務聯會昨日與運房局、發展局及勞福局宣佈推出社會房屋共享計劃,由社聯成立一個社會房屋中介平台,承租及翻新業主提供的閒置單位,再交由社福機構分租予有需要基層人士。

面積約200至700方呎

社聯行政總裁蔡海偉昨稱,現時約有1.44萬住戶居於劏房,並輪候公屋超過3年。共享房屋目標是齊集及提供500個適切單位,料有1,000個住戶受惠。合資格申請人士包括最少輪候公屋3年、現正居於不適切居所、低收入及急需社區支援的住戶。租金水平則介乎綜援租金津貼上限及公屋租金之間,令租金不會超過租戶入息25%,租用年期就不少於2年;每單位居住人數按公屋標準,即人均空間不會少於約75平方呎。

至於共享房屋選址,蔡海偉透露,已初步接獲由26名業主提供332個單位,分別在九龍城、黃大仙、中西區、油尖旺、南區和東區。單位實用面積約200至700平方呎,大部份由私人發展商恒地、華懋及市建局提供。業主提供的單位均不可有僭建物,也不會有消防或屋宇署發出的清拆命令。

蔡海偉續稱,社聯將安排勘察及裝修單位,最快今年底首批34個單位可入伙,當中14個由市建局提供在旺角豉油街的安置大廈。餘下20個單位由發展商恒地借出在九龍城福佬邨道全幢唐樓,其餘單位則於明年上半年推出。

陳帆認計劃杯水車薪
市建局行政總監韋志成透露,除了豉油街項目,已將西環德輔道西安置大廈交予社聯作為共享房屋。該大廈設家庭單位及1至2人單位,部份單位可遠眺海景,距離港鐵香港大學站約3分鐘步行距離。

共享房屋由社聯負責統籌、招攬業主及物色營運機構,公益金則捐出5,000萬元作單位翻新資金。運房局局長陳帆稱,希望計劃可改善劏房戶居住環境,至於可否縮短公屋輪候時間,陳指兩者並無關係,但承認計劃可提供的單位雖然杯水車薪,但勿因善小而不為。他又透露,計劃推行後會評估成效,不排除未來會擴展;又指自政府提出有關構思後,有社工向他透露近日劏房「租金回落咗少少」,認為市場價格有受牽引。

關注基層住屋聯席成員李大成指出,全港約8萬多個劏房戶,計劃單位數量偏少,反問政府「有乜措施回應餘下幾萬個劏房戶需要」。立法會議員尹兆堅認為,計劃規模有限只是杯水車薪。




(蘋果)晉海呎價1.3萬 貴絕日出康城 一房戶430萬入場

新地與港鐵合作的將軍澳日出康城住宅項目晉海,首批208伙,折實平均呎價12,788元,比兩年前同區新盤貴40%,亦比目前同區二手貴至少一成,堪稱貴絕康城。當中首次推出康城區前所未有的一房單位,首批入場費折實429.59萬元。晉海今收票,代理料有力挑戰票王寶座。

新地發展的日出康城第IV期,會分兩期發展,晉海屬於第IV期A,共2座提供1,040伙,昨日首批208伙開價,總值約16億元,定價523.9至1,106.5萬元,呎價13,961至17,266元。提供最多18%優惠,折實售價429.59至907.33萬元,呎價11,448至14,158元,折實平均呎價12,788元。

貴兩年前同區新盤40%
晉海為日出康城有私樓以來,首個設1房戶型項目,首批入場最平單位就是1房戶,為2B座3樓F室,實用340方呎,折實429.59萬元,呎價12,635元。2房最平為1B座3樓C室,實用489方呎,折實559.81萬元,呎價11,448元。項目關鍵日期為2019年10月底。

新地副董事總經理雷霆形容晉海價格是全城?迷價,因為樓盤本身條件十足,有港鐵、有海景、有品牌。稍後加推單位有調升空間,幅度視乎市場反應再作決定。然而資料顯示,若比較同區近年開售新盤,2015年開售的緻藍天首批折實平均呎價9,112元,晉海就貴40%。雷霆補充,項目各類型單位分佈平均,若比較同區早年項目,今次單位分佈有優勢。今次首批208伙,包括18伙1房、175伙2房及15伙3房單位,2房戶為主。

部份買家獲九成一按
另外,晉海呎價較區內二手造價高10%至16%。中原地產提供數據指出,現時同為日出康城區的峻瀅,二手平均呎價11,500元,長實發展的首都、領都、領?、領凱,二手平均呎價徘徊11,000至11,660元。

新地延續過去令人眼花撩亂的付款辦法,新地代理總經理陳漢麟指,今次預備多款按揭貸款計劃,包括向指定職業人士提供最多樓價九成一按、一般買家一按最高借八成、二按最高借三成。另設「King's Key Star」120%按揭計劃及三年免息貸款計劃,多種方案適合換樓人士及上車客。首批單位今日接受認購登記,初步計劃分兩組,其中一組為認購2至3伙。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,晉海首批定價在同區同品牌二手屋苑找不到,項目戶型多元、部份單位臨海,並提供兩、三房皆為市場最受歡迎戶型,且定價平過荃灣區新盤,起動具震撼力,有望成為新票王。




(蘋果)居屋青華苑呎價撲1.2萬

資助房屋二手市場繼續有價有市,青衣青華苑一個高層兩房戶,以自由市場價400萬元成交,創同類型單位新高,呎價11,834元,更為屋苑新高。

中原地產朱偉雄表示,青華苑本月錄得3宗成交,最新為A座高層9室,實用面積338方呎,自由市場成交價400萬元,樓價屬同類型單位新高,實用呎價11,834元,呎價更創屋苑新高。
原業主是於2013年12月於自由市場以233萬元買入單位,現轉手獲利167萬元,單位4年內升值72%。

另一方面,有天水圍居屋業主成功換私樓。祥益地產謝利官表示,一名天水圍居屋業主,早前沽出原本居住的單位,近日成功物色栢慧豪園,「即睇即買」入市1座高層A室三房戶,實用面積597方呎,成交價609萬元,平均呎價為10,201元。

凶宅大王買半契樓
另外,環亞拍賣行昨日的公開拍賣會上,吸引到凶宅大王伍冠流再次出手入市買半契樓。伍冠流指,以110萬元買入出旺角太子道西72至74號福民大樓中層C室的一半業權。單位實用面積459方呎,開價98萬元,據悉連同伍冠流,有3組客爭購,結果搶高12萬元或12%,以110萬元成交。

另外,鰂魚涌太古城恆星閣極低層H室,實用面積748平方呎,3房戶以1,188萬元沽出。




(蘋果)首置盤後又有新招 傳林鄭推十層貨櫃屋

有傳特首林鄭月娥即將在10月的施政報告公佈「首置上車盤」,但被批漠視基層住屋需求,不過根據《香港01》報道指,運房局連同社會服務聯會,今日會成立社會房屋中介平台,除了承租閒置單位再租給社企之外,政府更重新研究用舊貨櫃建過渡性房屋,並會在施政報告中提出。

報道指,運房局和發展局今個月初,與房屋協會及部份社企洽商,研究在市區起貨屋可行性,又會在下月的施政報告中提出。據了解,貨櫃屋會是中、短期的房屋供應措施,當中亦包括了「共住」的過渡性房屋。

政府會參考外國例子,包括社企如何利用貨櫃屋等等,消息指,選址已有初步腹稿,年期會至少五至十年,對像為有暫住需要的家庭,但不可長期居住,消息指貨櫃屋可能高達十層。




(星島)「共享房屋」起動 34單位年底入伙

今屆政府上任後即醞釀的「社企劏房」概念,昨日正式命名為「社會房屋共享計畫」,由社聯成立中介平台推出,公益金及社創基金撥款逾六千萬支持營運,目標在三年內募集五百個單位,作為過渡性居所,租金將不超過租戶入息的四分一,料惠及一千個住戶;社聯已初步接獲二十六位業主,估計有三百三十二個潛在單位可供出租,據知,恒基以象徵性租金出租約一百個舊樓單位,其中二十個來自九龍城「新益樓」單位。社聯預計年底前將有三十四單位推出。

政府昨宣布與社聯合作推出的「社會房屋共享計畫」,目標是在三年內承租及翻新五百個閒置單位,再分租給社會服務機構及社企營運,為一千個住戶提供可負擔的住房,並提供社區支援服務。申請人士需符合三個條件,包括有明確過渡性的房屋需要,現正居於不適切住房如劏房,以及低收入和急需社區支援的住戶;單位的租金水平設在介乎綜援租金津貼最高金額和公屋租金,亦會參考房委會租金援助計畫,租金不會超過租戶入息四分之一。

社聯期望會有不少於八成參與住戶已輪候公屋最少三年,其行政總裁蔡海偉解釋,這是由於「社會房屋」最少會提供兩年時間讓租戶租住,而目前公屋輪候冊的平均輪候時間為四點七年,按此估計該批租戶在租約完結後已差不多可以上樓。他又表示,會交由不同營運機構自行決定承租對象的優先次序,例如是單親家庭或單親人士等,計畫未有定出一個特定次序,是希望按不同單位位置及大小,針對不同對象以試行不同模式,三年後檢討作出改善。

社聯目前接獲二十六位業主,提供三百三十二個潛在單位,面積由二百至七百呎不等。蔡透露,當中以發展商提供的舊樓單位較多,更形容恒基是計畫「主力支持者」,華懋亦有參與計畫,也有個別業主提供十個單位,部分提供單位的業主收取象徵性租金,部分收取市價五成或以上。據了解,當中一百個屬恒基在舊區收購的單位,由於不少仍在處於「強拍」階段,預計未來兩年也不會展開重建,因此先租予非政府機構。

社聯預計年底前率先推出當中最少三十四個單位,當中十四個位於旺角豉油街單位,由市建局提供,目前已收到八間社企申請承租,有待審批。至於另外二十個單位,消息指來自九龍城福佬邨道樓齡逾三十年的「新益樓」,持有物業的恒基只收取一元的象徵式租金,將包括地鋪範圍租予九龍樂善堂。至於其餘單位,社聯計畫在完成勘察裝修後,明年上旬陸續推出。

就上任初期探訪劏房戶時,曾提及將舊樓改為「良心劏房」,運輸及房屋局局長陳帆說希望將該名稱擦掉,新計畫會以共住模式落實,盡量不會劏細單位,並強調,「五百個單位、一千個家庭」只是開始的目標,未來希望這場「社會運動」繼續下去。他又表示,前線社會工作者已經反映,當社聯宣布推出社會房屋共享計畫後,部分劏房租金已回軟,估計是有業主知道社聯會提供一些廉宜的住房,對劏房租金有牽引作用。

是次計畫得到香港公益金贊助五千萬元,支持勘察、維修、裝修等硬件項目,另會考慮支持日後營運機構所提供的社會服務計畫。此外,香港公益金及社創基金合共撥出一千一百五十萬元,支持社會房屋中介平台未來三年的運作經費。




(星島)業界倡工廈改劃「鬆縛」增供應

加快住宅供應可謂今屆政府施政的「重中之重」,就未來的住宅供應,業內人士均有不同建議,最近就有不少意見指,本地工業發展式微,導致不少早年落成的工廈使用率大減,浪費土地資源,建議政府優化工廈改劃住宅的政策,包括減低強拍門檻或減低補地價金額等措施,以鼓勵發展商統一工廈業權,並作住宅發展。

土地供應問題為全城熱話,最近就有不少業內人士建議,施政可拋出誘因,令發展商可加快工廈改劃住宅的步伐,以釋出優質的市區住宅地,同時減少對環境的影響。

第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國表示,現時若發展商盼把工廈重建作住宅,可謂困難重重,因此建議政府可因應市場情況以減低改劃的限制,以把工業地改劃作住宅地。他指,由於以往工廈會釋出較多有害物質,加上防火設施未如理想,因此工廈旁不容許興建住宅,惟由於現時工廈設計已大為改良,包括部分設有密封式建築等,因此建議若工廈有足夠的安全規格,在旁亦可興建住宅項目。

陳超國亦指,現時政府的補地價機制,以地價評估的方法實行,有關做法往往導致政府估價與發展商期望出現落差,導致補地價速度放慢,因此建議可實施「標準地價」,就每區最新的地價,公開列出補地價金額,以發展商有所參考,「計得掂條數」,加快收購決定。

就補地價金額的問題,導致改劃速度放慢,城市大學建築科技學部高級講師潘永祥表示,若政府希望釋出更多工廈作住宅,可直接減低補地價金額,以鼓勵發展商統一工廈業權;另外,由於財團統一業權是一個艱難的任務,因此建議政府可降低強拍門檻,如下降至7成等,以加快改劃速度。

麗新發展高級副總裁潘銳民表示,現時市區有不少工廈,位置均相當優質,因此適合改劃作住宅,而新界地區的工廈,則由於位置太遠,因此較難發展。他指,對有關建議的大方向感到認同,惟細節上需謹慎處理,如工廈的位置,或區內的配套等;另外,亦需先考慮有關建議屬短期措施,或是可作長遠解決住屋需求的方法。




(明報)縮表前夕 金管局再抽資400億 拆息抽高 業界料陸續有來

美國聯儲局縮表前夕,金管局再從市場抽資,增發400億元外匯基金票據,帶動港匯昨日一度升穿7.8水平,重回強方水平。這次抽走流動性,市場的反應較上次更大,昨日香港銀行同業拆息全線抽升,美元兌港元遠期的拆讓下跌,反映市場預期港美息差將收窄。分析均認為,金管局正引導拆息向上,預料抽資將成為常態,年底前陸續有來。

是次增發票據的規模與8月9日宣布的那一次相同,而且同樣分5階段進行,逐次增發80億元。是次增發後,香港銀行體系結餘將在10月24日減至1800億元。金管局於2014及2015年因港匯走強而多次注資,使銀行體系總結餘一度大增至4260億元。而連同今次,2015年至今共增發10次票據,令總結餘回到2014年7月「接錢」期間的水平。

市場反應較上月抽資時大

金管局強調,增發票據因銀行體系流動資金充裕,使銀行對票據的需求增加,強調增發不會對流動資金狀?及利率水平造成任何重大影響。但市場反應較上一次敏感,港匯從昨早低位7.817,大幅抽升至最高7.7964,至昨晚在7.804至7.805之間徘徊。1個月港元拆息由周一0.42厘水平升至0.4725厘,達到今年2月以來高位,但與美息之間的差距仍達到0.76厘之多。

澳新銀行大中華區首席經濟學家楊宇霆認為,上一次增發票據即將在今天(周三)完成,金管局即宣布下一輪增發,反映在美聯儲縮表前夕,金管局亦希望響應收緊流動性的做法,積極管理市場對息口的預期,因此預料增發票據會成為常態。

金管局一向定期發行外匯基金票據,雖然息率較低,以昨日投標的3個月期票據為例,平均接納息率為0.36厘,比拆息水平更低。不過,銀行如出現流動性問題,可憑所持有的票據在金管局的貼現窗借取隔夜港元資金,票據亦符合《巴塞爾協定三》對優質流動資產的定義,有助提升流動性覆蓋比率,故金管局表示市場對此有龐大需求。

不過,高盛資深中國經濟分析師鄧敏強在報告中指出,即使今次增發將令銀行體系結餘減至1800億元,這仍然是很充裕的水平,故預計短時期的拆息將維持低位,金管局亦會有更多輪增發。儘管近兩次增發都令港匯大幅反彈,但他預期港匯最終亦會向7.85水平進發,因為港美息差實在太闊,金管局增發票據只會暫緩港匯下跌的趨勢。

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