香港專業地產顧問商會會訊

馬年樓市前膽

汪敦敬
祥益地產董事總經理
香港專業地產顧問商會副會長
祥益網頁網主
聯盟地帶創辦人
聯盟地帶俱樂部網頁(www.hkiagency.com)網主
2002年1月28日

 

香港失業上升率達6.7%, 不單止經濟及失業惡化,而且清楚不過地經濟模式也在改變及轉盈,如果在這時仍繼續麻目樂觀,不去未雨綢繆地解決問題未免太自欺欺人了。

一個市場基本是被兩樣東西影響:一是供應量,二是購買力。而購買力的需求亦會分兩種,一是原始的購買力例如用家買樓的需求便是原始購買力的主流,另一種是購買力的轉流力量例如投資、炒樓、投機等等都是令金錢不斷重覆活躍,在社會上活動,來引至經濟繁榮。97前的港英政府便很善於利用後者的購買力令沒有礦物出產的香港,在數十年來資金不斷重覆流動達至經濟活躍,試想想一個一百萬的物業可以在一年內轉手五六次,引起的消費購買力的活動受惠的人有多少? 那97前的經濟怎會不蓬勃? 97後政府令購買力轉流的活動全完凍結及停頓,經濟怎會不急轉直下? 市場上只有餘下原始的購買力在市場活動。

97前我們可以說樓市過熱,但現在顯然是過冷,過冷就應把它加熱,加熱應令投資甚至令有限的投機重新活躍,這是很基本的經濟理論,政府不這樣做可能是有政治原因,但政黨不會這樣做顯然政黨亦不能脫離97前炒樓過熱的道德包袱,董健華治港理念十分正確的,但在配合祖國的大方的同時,卻缺乏了經濟上的安穩。在未培養好新的競爭能力前,就已經剎停了樓市,令資金流轉的功能。

911事件令息口在本年前後出現了10次以上的減息調整,這個結果對樓市受惠,因為有一班因為低息而有意買樓投資,或因為低息而被迫將錢帶進樓市的新類型買家出現於市場,而無論如何這班買家的量並不少,而他們在投資獲利後將進一步加注地產市場,令到2002年樓市成交量是相當樂觀因為樓市是比2001年多了一批新的購買力,但我們要提醒讀者們樓價不會因此而樂觀,因為供應仍然是無限的,樓市多了的購買力對比供應量其實只是小巫見大巫,而經濟在未來會更差,樓市仍然是前路茫茫。

我又給一些表面利好的因素給大家參考,如海翠花園同樣的734單位在12月頭只是107萬但去到月中已經是126萬,升幅竟達20%,表面樓市成績氣勢如紅,但如有留意地產網業的讀者應留意到,今個月樓市的成交量是跌了,跌幅達20%左右,此現象不是表示樓市健康的,相反我認為未來樓市是大起大落的,我個人認為不應麻目去覺得樓市是平穩或樓價是會平穩上升,我個人覺得這看法是不配合現實的。

展望未來的樓市如果樓市現在至農曆年後仍繼續寂靜的話,那新年後樓市會因累積的購買力而暢旺,但要小心兩個月的寂靜會為二手樓價帶來下跌。

但樓市現在看到的唯一希望是,業餘抄家或投資者不斷增加的情況下,若得到投資好處後去到某一程度最後便鞏固了成為社會中一個新的投資項目,令資金在香港可以重覆轉流,這樣樓市會多一點希望。

我始終認為想香港經濟及樓市好不可只看用家的原始購買力,製造香港資金的不斷的投基及轉流。