大型租客與小型租戶

古劍輝

華置行行政總裁
地產代理監管局現任委員
2001年至2003年度之香港專業地產顧問商會會長

2005-02-21

我們說一間店鋪「對於租客種類的兼容性高」，即是說它能夠合適於較多不同種類行業經營、「客路」較廣，從而減低投資風險。如從前分析過，「租客種類的兼容性」可以分開「硬件」和「軟件」，「硬件」指店鋪物業的設施和配套，而「軟件」則是指能令到一間店鋪對租客的兼容性加強或減少的周邊環境配套。如果店鋪所在街道是所謂「行業街」或「主題街」，「周邊環境配套」中。由該特定地段在消費者心目中形成的預設印象所帶來之影響會較大，而在一般街道上，則會由鄰近租戶組合的影響作主導。

如果街道上或商場內有一家運作成功的大型商號，往往能夠起到作為一個「Anchor」的作用，吸引人流前往該位置消費購物，由該商號形成一個消費中心，再從中心點把消費力「輻射」出去，形成「商圈」。鄰近大型商號的鋪位雖受惠於「商圈效應」，但它們的「租客兼容牲」便很大程度地受制於該大型商號，經營行業與該大型商號相似的租戶生存便會較困難。而且這類型的「周邊環境配套」波動性會較大，大型商號一旦邐出，鄰近位置的「面貌」便會大改；相比下例如大型休憩公園、公共交通工具總站……等類型的環境配套變化便小得多。

假如有閒鋪位由多家較小規模的商號租用。可能較難形成「商圈」，但不同店鋪的租戶在行業及裝修設計等都有所差別，產生較大變化，從而令消費者在逛街時可享受更大的樂趣，這對於店舖價值而言，又會是另外的一種支持。

綜觀而言，是否鄰近大型租客，對一間店鋪物業的價值之影響，並沒有絕對的好或壞，須視乎投資者的投資目的及個人喜好而定。

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