樓市辣招與「磚本位」年代

汪敦敬,MH

祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業　行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)

地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業　技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2015-03-05

*轉載自2015年03月05日的晴報

(按圖放大)

進入2015年，樓市的準買家可算是暈頭轉向！首先1月初主流意見全面看好！甚至出現盲搶樓，跟著「先升後跌論」出現(包括筆者也有發表)，之後就是「爆煲論」！然後就是傳媒將評論家的言論炒作為罵戰！中間還要夾雜著「死硬看好派」、「死硬看淡派」和一些「大升完必大跌」的理論！跟著重量級人馬出場，李嘉城表態細單位其實量力而為自住買得過！隨即政府在2月27日再出辣招，出招後大家都以為一手樓可以坐享其成，但是政府在3月2日又再出多半招，限制二按必須與一按看齊入息比率和壓力測試！中間過程如坐過山車，一直以傳媒為生活依歸影響喜怒哀樂的香港人，心情如坐山車！混濁訊息令準買家苦不堪言啊！

筆者十分同情香港政府，因為樓價不斷向上，壓抑樓市政策可說是不能不做！但做又有副作用，其實，政治雖然可以規劃市場，但一直都左右不到市場的趨勢，只能拖延放緩！所謂樓市辣招其實只是buy time！尤其是政治不能夠規劃到的宏觀市場就更加不能戰勝！樓價向上最主要因素是因為貨幣動盪，貨幣戰爭是國與國之間的力量博奕！可以說沒有一個國家可以改變或規劃到的大市場！香港人似乎長期對樓市辣招過於天真！期望太大！高官亦太過自信給了過高期望小市民了！筆者要提醒的就是不要困在眼前的感覺上，正確來說，貨幣對世界包括香港的蹂躪其實還未過去！而且未來只會更加風高浪急。

說回樓價，樓價從何而來？樓價其實是經過買賣雙方博奕而來，在這個角度去看，你認為現在市場普遍業主力量較強？還是普遍買家力量較強？大家知道是業主！老生常談，愈來愈多業主供滿樓！而樓市辣招正是一個宏觀調控去迫令業主低投資活動低按揭，這是一個政治化的業主強化！因此業主是不會弱勢！且愈來愈強！樓市不單只無得跌！而且我們要面對另一個階段就是放盤量乾旱！現在業主力量已去到另一個階段，就是「有資產者想樓價跌」，有資產為何想樓價跌？因為有資產者看好樓市，而且無打算短期放盤，甚至想買多間，當業主們都想樓價跌再買多間的時候，準買家不單只要面對強業主！還將要面對強業主隨時變身為比自己更強的買家！這個悲劇會繼續發展下去！

現在的環球貨幣及金融市場的發展是美元「墮落」！在新的金融霸主未醞釀完成之前，實際市場是運行著「磚本位」，即是只有房地產市場才能夠套戥和反映量化貨幣之後的資產價值！不要再詛咒樓價向上！因為如果沒有房地產「磚本位」，我們香港將會連這些資產也沒有，更大部分的金錢會被美國剝削了去！不久的2017年香港就進入大基建年代，香港十大基建陸續完成投入服務之後，香港的值會增加！樓價會更高！既然市場走向「磚本位」！買樓自用縱使不是挪亞的方舟，起碼不應該是罪惡，政府職責應該盡快幫年輕人手置業！而唱淡、求淡者，可能好心做壞事，始終，很遺憾地，投資者在市場得益的背後，其實都是因為有另一班人放棄機會而來！

樓市辣招出籠之後，我們會看到租成交倍增，租價本來是由幾個月因為供應量聚積增加而開始下跌，經此一役，租金必上升！還有更惡劣的情況就是多了業主封盤！時間仍短，我們不知道未來會否出現二手放盤量減少！只要放盤量比萎縮的購買力更加少的話，樓價一樣會繼續升！想樓價跌！難上難！(除了大升之後的大漲小回的「假跌」外)，現在其實仍看不到樓價大跌的條件！現在政府做的是無可奈何的！要救樓市只有一個方法，就是增加細單位放盤，鼓勵細單位業主放盤，只有活化換樓！多一個業主換樓就多一個細單位放盤！很多人認為現在樓價向上是因為需求殷切，其實以現在樓價，買得起樓的成交其實不多，每月只有800-1000宗的細單位成交！只要放盤量多兩成，樓價就有下調和放緩的機會！我不知道這個方法可不可行，但這個是唯一的機會！

要樓價下跌難道沒有其他條件嗎！？有！經濟大衰退！香港大動盪！大幅加息？唔好再傻啦！

現在的世界「買或不買樓也是高風險」，偏偏每人風險處境不同，不要人云亦云，看官自己決定自己命運吧！

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